Desde que, hace tres años, la empresa familiar Durst Organization se hizo cargo de la construcción y el arrendamiento del símbolo neoyorquino post- 11S, porque allí estaban situadas las Torres Gemelas (ex World Trade Center), solo seis inquilinos habían reservado espacio. “En noviembre, cuando el edificio se abrió y la editorial Condé Nast se trasladó hasta aquí, solo el 60% del edificio estaba ocupado”, comenta Durst. A fin de revertir la situación, el coste del alquiler de los pisos intermedios bajó un 10% hasta la actual cotización de 750 dólares/m². Según los últimos cálculos, construir el One World Trade ha costado 4.000 millones de dólares y renovar la zona, otros 10.800 millones.<br /> <br /> La participación de los Durst en la propiedad es de solo un 10%, pero cuentan con un contrato para administrarla y arrendarla por 99 años con un riesgo financiero mínimo. El One World Trade será una fuente de ingresos constante, segura y en crecimiento para las futuras generaciones de esta familia dedicada por completo al negocio inmobiliario.<br /> <br /> Negocios como este han permitido a los Durst convertirse en una de las grandes dinastías inmobiliarias de la ciudad. Según Forbes, tienen un patrimonio de 4.400 millones de dólares que incluye once rascacielos en Manhattan; entre ellos, el One Bryant Park, el tercer edificio más alto de la isla, con 360 metros. El abuelo de Douglas fundó la empresa hace casi un siglo; su padre, Seymour, construyó el primer edificio de la familia, y Douglas jugó un papel primordial en la remodelación de Times Square y el One World Trade. Famosos por su excentricidad, algunos de los 33 miembros de la familia tienen intereses muy distintos: Seymour está tan obsesionado con la deuda pública de EE UU que construyó un reloj gigante para llevar el registro de la misma en Times Square; Douglas, como defensor del medio ambiente, tiene una granja orgánica; Anita, su hija, ofrece espacios gratuitos para exposiciones en los edificios de la familia. Y no debería olvidarsela figura de Robert Durst, quien, a pesar de no formar parte ya de la empresa familiar, fue acusado de la desaparición de su esposa y además de dos asesinatos, aunque no fue condenado por ninguna de esos cargos. <br /> <br /> Además de sus gustos peculiares, los Durst destacan por desdeñar el despilfarro de los gastos públicos y la intervención gubernamental en el mercado, y por su habilidad sorprendente para sacar provecho de ellos. En 2007, cuando el rascacielos todavía llevaba el nombre de Freedom Tower y no era más que un gran hoyo en el suelo, Durst y Anthony Malking (cuya familia controla el Empire State Building) sacaron un aviso en los diarios neoyorquinos pidiendo al gobernador Eliot Spitzer que detuviese la construcción. ¿Las razones? Las autoridades portuarias de la ciudad debían esperar a que los otros cuatro edificios estuviesen terminados antes de erigir el edificio principal, a fin de que el One World Trade pudiese capitalizar el éxito de los otros. Durst y Malking también se oponían a la idea (que finalmente fue descartada) de que distintas dependencias de gobierno tuviesen sus oficinas en el One World Trade.<br /> <br /> Pero cuando los políticos plantaron cara, Durst ganó la licitación para administrar el edificio. “Siempre estuve en contra, desde antes que se construyese”, dice ataviado con un casco protector, gafas octogonales oscuras, medias y corbata verdes, y una sonrisa verdaderamente irónica.<br /> <br /> <span style="font-weight: bold;">Antiguo legado familiar</span><br /> La historia de la dinastía Durst se inició con Joseph Durst, un sastre polaco que, a su llegada a NuevaYork, en 1902, solo tenía tres dólares en el bolsillo. Una década más tarde era socio de la compañía de diseño de modas Durst & Rubin. El legado familiar comenzó a tomar forma en 1915, cuando adquirió su primera propiedad, un edificio en el Garment District de Manhattan. <br /> <br /> Joseph y su esposa, Rose, tuvieron cinco hijos, tres de ellos siguieron los pasos de su padre. Pero Seymour, el mayor, se interesó por los rascacielos y comenzó a comprar pequeñas parcelas para erigir construcciones de cierta envergadura. La vida personal de Seymour estuvo empañada por la tragedia: en 1950, Bernice, su esposa de 32 años, se lanzó al vacío desde el tejado de su casa en Scarsdale dejando huérfanos a sus cuatro hijos (Douglas, el segundo, tenía 6 años). Seymour nunca se volvió a casar, y se entregó a los negocios inmobiliarios y a sus hobbies, incluida una inevitable afición por criticar las intervenciones innecesarias del gobierno. Y fue precisamente con ese fin que fundó el “Comité por un Razonable World Trade Center”, en oposición al proyecto propuesto por las autoridades para construir el edificio que ahora administra su familia. <br /> <br /> En 1968, el comité publicó un aviso en el New York Times con la imagen de las Torres Gemelas y un avión dirigiéndose hacia los pisos superiores. Su intención no era predecir un ataque terrorista, sino indicar el potencial de las torres para interferir con el tráfico aéreo y las señales de televisión. <br /> <br /> Si bien hoy es un símbolo añorado de la ciudad, a principios de la década de los 70 el World Trade Center no era más que 920.000 m2 de oficinas gubernamentales. <br /> <br /> La lucha de Durst contra las Torres Gemelas presagió una disputa pública aún más amarga, porque varios de sus inquilinos eran personajes verdaderamente sórdidos: dueños desalones peep show, “salas de masajes” y proveedores de toda clase de vicios inmortalizados en más de una película de la época. En 1984, se llegaron a cometer casi 2.300 delitos al año en tan solo una manzana de la calle 42.<br /> <br /> El imperio familiar fue creciendo. En 2010, cuando la torre ya había sido terminada, los Durst ya eran dueños y señores de casi 930.000 m² de oficinas en Manhattan y de 140.000 m² en residencias para alquiler. Y todo con un endeudamiento menor al 30% dentro de un mercado en el que endeudarse por el 50% del valor invertido ya es considerado jugar sobre seguro. Fue entonces cuando tuvieron la oportunidad de remodelar un ícono nacional: el mismo que habían criticado durante más de cuarenta años. Gran negocio inmobiliario Para entender cómo los Durst terminaron administrando el One World Trade, debemos retroceder una década y adentrarnos en una de las sagas inmobiliarias más épicas y controvertidas de la ciudad. Seis semanas antes del 11 de septiembre de 2001, el empresario neoyorquino Larry Silverstein firmó un contrato de 3.200 millones de dólares con las autoridades portuarias para alquilar las Torres Gemelas por 99 años.<br /> <br /> El alquiler era de 10 millones de dólares al mes. Si sus inquilinos le hubieran pagado más que eso, él hubiera ganado. Tras la caída de las torres, solo le quedó la obligación de pagar 120 millones de dólares anuales y una enorme influencia –gracias a la indemnización del seguro por 4.600 millones– sobre los planes de reconstrucción.<br /> <br /> El arquitecto polaco Daniel Libeskind diseñó un conjunto de cinco edificios, incluido un único One World Trade con la altura simbólica de 1.776 pies (540 metros), en homenaje al año de la independencia estadounidense. Sin embargo, el proyecto pronto se convirtió en un despilfarro que incluía desde dos arquitectos (Libeskind y, después, David Childs, elegido personalmente por Silverstein), hasta 25 dependencias gubernamentales y una hueste de políticos. <br /> <br /> Las obras finalmente comenzaron el 28 de abril de 2006. En noviembre de ese año, Silverstein tuvo que dejar el proyecto porque, aún contando con el dinero del seguro, no podría afrontar el elevado coste de la obra. Las autoridades portuarias convencieron al entonces gobernador George Pataki de que ellas podían hacerse cargo y pagaron a Silverstein 21,5 millones de dólares para que dejase el proyecto. Durante años, el trabajo se hizo bajo tierra, de modo que, a simple vista, parecía que no había avances, mientras los costos se acrecentaban. En 2008, el ex gobernador David Paterson asignó un nuevo jefe portuario: Chris Ward, y los Durst ganaron la licitación. ¿Por qué? “Presentaron el acuerdo financiero más ventajoso, de manera que su canon de gestión representaba un verdadero ahorro de costos para nosotros”, dice Ward.Si bien las autoridades portuarias requerían que cada licitador aportase 100 millones de dólares de capital y firmase un contrato por 99 años, los Durst endulzaron su oferta con una estrategia pionera: incluyeron una valoración flotante en la que su participación se determinaría solo cuando el 92% del edificio estuviese alquilado, o en el año 2019 –lo que sucediese primero–. De esta manera están obligados a conseguir inquilinos más rápido y a precios más altos. Sobre sus rivales les valió la citada licitación. “La razón real por la que se los eligió fue para poder contar con un empresario del sector privado con buena credibilidad<br /> que también arriesgase el pellejo”, dice Scott Rechler, uno de los comisionados de la autoridad portuaria que supervisa el Trade Center.<br /> <br /> Douglas Durst comenta que no hay ninguna magia en su estrategia, sino que simplemente tenían la capacidad financiera, la mano de obra y la experiencia necesarias como para ofrecer a las autoridades lo que necesitaban sin exponer el negocio familiar.<br /> “Tratamos siempre de ponernos en el lugar del otro y entender qué necesita”.<br /> Cuando se hicieron cargo de la construcción, el esqueleto del rascacielos ya estaba erigido, pero aún así los Durst le dieron su forma final. El canon por supervisar las últimas fases de la construcción incluía 15 millones de dólares más el 75% del ahorro de costes hasta los 24 millones de dólares y de ahí en adelante, un porcentaje decreciente sobre el ahorro. Motivados, los Durst sacaron el hacha y están próximos a alcanzar el objetivo de ahorro de costos: ya se embolsaron 14,5 millones de dólares gracias a, por ejemplo, colocar la ventilación a los lados del edificio en vez de en el techo, o descartar los escalones de acero inoxidable de la plaza. Consiguieron que las autoridades portuarias les otorgasen un recorte en los costos por no utilizar un recubrimiento de avanzada tecnología en la aguja de más de 100 metros situada en la punta del edificio y elegir, en su lugar, un acabado más rústico que dejase ver la antena y los equipos de radio y televisión de su interior.<br /> <br /> <span style="font-weight: bold;">Revisión de acuerdos </span><br /> Con dinero fácil en mano, los Durst se concentraron en el juego a largo plazo. Según lo estipulado, durante el próximo siglo, cada vez que se firme un contrato de alquiler, los Durst cobrarán entre un 8% y un 13% del total del primer año de alquiler. Así, el One World Trade se convierte en una inversión de bajo riesgo, sobre todo si los otros edificios actúan como una fuente constante de inquilinos. Su primera operación: la mudanza desde un edificio en Times Square del inquilino hasta este momento más importante, Condé Nast. El plan, alquilarle 300.000 m² de oficinas nuevas, un tercio del edificio. Una buena jugada de los Durst y un buen negocio para Condé Nast, que pagará 650 dólares de alquiler por m² contra los 815 dólares habituales en Midtown. Según John Bellando, COO y CFO de Condé Nast, la editorial tiene una relación bien sólida con los Durst.<br /> <br /> La familia fue cambiando y ajustando acuerdos según sus necesidades. Aceptó gustosa el mismo tipo de inquilinos estatales que antes desdeñaba; en este caso, la Administración de Servicios Generales, que ocupará más de 25.000 m². Además, y a pesar de las preocupaciones en materia de seguridad y del estancamiento de la economía, los Durst firmaron contratos con otros tres inquilinos del sector privado, entre ellos el grupo hotelero que operará los tres observatorios abiertos al turismo y que alquiló el 56% del edificio.<br /> <br /> Los honorarios anuales por administrar el edificio no son muy jugosos: a 7 dólares por m² solo facturarán 2,1 millones de dólares este año. Sin embargo, se trata de un ingreso anual que aumentará cada doce meses. Además, el negocio tiene un costo que los Durst pueden absorber fácilmente gracias a la estructura y la fuerza de trabajo de su holding, mientras sacan lustre al nombre familiar.<br /> <br /> En cuanto a los 100 millones de dólares que invirtieron para comprar un 10% del edificio, esperan recuperarlos en un par de años, una vez que el One World Trade esté alquilado y su valor supere los 2.000 millones. “Durante los próximos 20 años no obtendremos grandes ganancias. Pero siempre pensamos a largo plazo”, dice Douglas Durst. Porque al final, siempre logran su objetivo.<br />